Éditions Sorman

Urbanisme Pratique n°173 du 15 juillet 2010

Vu la requête, enregistrée le 3 août 2007, présentée pour M. Olivier A, par Me Salvi, élisant domicile ... ; M. Olivier A demande à la cour : 1°) d’annuler le jugement du 21 juin 2007 par lequel le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande dirigée contre l’arrêté du 18 novembre 2004, par lequel le maire de la ville de Marseille a délivré un permis de construire à la société civile immobilière Parc Bellevue sur Mer, afin d’édifier un immeuble collectif de 23 logements au 21 boulevard de Tunis à Marseille (13008), d’une surface hors oeuvre nette de 2 634 m2 ; 2°) d’annuler pour excès de pouvoir ce permis de construire ; 3°) de mettre à la charge de la société civile immobilière Parc Bellevue sur Mer la somme de 5 000 euros au titre de l’article...

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Le pétitionnaire doit insérer dans la SHON une terrasse si elle peut être close

(Lien vers l'article de Urbanisme Pratique n°173 du 15 juillet 2010)

Par un arrêté du 18 novembre 2004, le maire de Marseille a délivré un permis de construire à une société qui souhaite édifier un immeuble collectif de 23 logements, d'une surface hors oeuvre nette (SHON) de 2 634 m2. La cour administrative estime que ce permis est irrégulier car le pétitionnaire n’a pas respecté la surface autorisée des constructions par le POS. En effet, le pétitionnaire n’a pas correctement calculé la SHON. Rappelons qu’en vertu de l’article R. 112-2 du code de l’urbanisme « la surface de plancher hors œuvre brute (SHOB) d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. Quant à la (SHON), elle s’obtient en déduisant de la SHOB certaines surfaces, comme par exemple, les surfaces de plancher hors oeuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée. Pour le calcul de la SHON, la société a notamment déduit de la SHOB de ce bâtiment la surface des terrasses en rez-de-jardin (123,30 m²) qui peuvent être closes par des rideaux roulants métalliques. Compte tenu des dispositions de l’article R. 111-2 b précité, les surfaces non closes situées en rez-de-jardin ne pouvaient pas être exclues de la SHON. En effet, il ne s'agit pas d'espaces véritablement ouverts qui ne sont pas susceptibles d'être fermés sans l'intervention de travaux supplémentaires. La société ne peut pas soutenir que les rideaux métalliques, situés non pas au droit des fenêtres mais au droit des balcons de l'étage supérieur, seraient un simple pare-soleil. En effet, la notice technique de ces rideaux roulants métalliques indique qu'ils permettent de fermer les fenêtres de l'extérieur, d'interdire tout accès au domicile et de clore intégralement les terrasses situées au rez-de-chaussée. Par conséquent, la surface de 123,30 m² doit être rajoutée à la SHON de 2 634 m², ce qui porte la superficie de la construction à 3 764 m² et entraîne le dépassement du coefficient d'occupation du sol fixé à 0,70 par l'article R UC 14 du règlement du POS (CAA Marseille 4/12/2009, n° 07MA03152).