Éditions Sorman

Urbanisme Pratique n°181 du 02 décembre 2010

Vu la requête, enregistrée le 24 juin 2008, présentée pour M. Stuart A, élisant domicile ..., par Me Lefort ; M. Stuart A demande à la cour : 1°) d’annuler le jugement du 24 avril 2008 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande dirigée contre la décision en date du 30 janvier 2004 par laquelle le maire de la commune de Grimaud a refusé de lui accorder un permis de construire ; 2°) d’annuler pour excès de pouvoir cette décision ; 3°) de mettre à la charge de la commune de Grimaud la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article L.761-1 du code de justice administrative ; Considérant que par jugement du 24 avril 2008 le tribunal administratif de Nice a rejeté la demande de M. Stuart A dirigée contre la décision en date du 30 janvier 2004 par laquelle le maire de la commune de Grimaud a refusé de lui accorder un...

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La SHON se calcule en tenant compte de l'utilisation effective du bâtiment, même si elle n'a pas été autorisée par un permis de construire

(Lien vers l'article de Urbanisme Pratique n°181 du 02 décembre 2010)

Par une décision du 30 janvier 2004, le maire de Grimaud (Var) a refusé, à tort, d’accorder un permis de construire tendant à régulariser des travaux réalisés sans permis. Dans la zone NC, le POS n’autorise que deux types de constructions : d’une part, les habitations directement liées et nécessaires à l'activité de l'exploitation agricole ; d’autre part, les travaux confortatifs, les transformations et agrandissements des constructions existantes à condition que la SHON soit d’au moins 50 m² et que les travaux n’accroissent pas la SHON existante à la date d'approbation du POS de 50%.
Le pétitionnaire ne pouvait pas prétendre qu’il s’agissait d’une maison liée à l’activité agricole : à la date de la demande du permis, la maison était une résidence secondaire. Il ne pouvait donc obtenir le permis qu’en s’appuyant sur la seconde dérogation : travaux confortatifs, transformations et en tant qu’agrandissement des constructions existantes. Restait à savoir si les règles de SHON avaient été respectées.
Rappelons que les modalités de calcul de la SHON sont prévues à l'article R.112-2 du code de l'urbanisme. La surface de plancher hors œuvre brute (SHOB) d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. La SHON s’obtient en retranchant à la SHOB (voir encadré ci-dessous) certaines surfaces considérées comme non habitables, parmi lesquelles, par exemple, dans les exploitations agricoles, les surfaces de plancher des serres, les locaux destinés à abriter les récoltes, les animaux et le matériel agricole, des locaux de production et de stockage des produits à usage agricole et des locaux de transformation et de conditionnement de produits provenant de l'exploitation. La cour rappelle les règles que le maire doit observer pour déterminer la SHON avant travaux lorsqu’il est saisi d’une demande de permis portant sur l'aménagement de bâtiments existants. Il doit prendre en considération le mode d'utilisation du bâtiment effectif à la date de la demande, sans avoir à rechercher si ce mode d'utilisation avait été autorisé par la délivrance d'un permis de construire. A la date de la demande du permis, les bâtiments étaient utilisés depuis longtemps comme résidence secondaire. Pour déterminer la SHON existant à la date d'approbation du POS (1989), le pétitionnaire pouvait prendre en compte les pièces habitables, auxquelles il ajoute les chambres de service en indiquant que tel était leur mode d'utilisation à la date de la demande. Le maire avait, à tort, refuser d’intégrer dans la SHON, ces chambres de service soutenant qu’il s’agissait de lieux d'entreposage au sens de l’article R. 112-2 précité. Or, cet espace était bien utilisé comme chambre de service. Ainsi calculée, la SHON est de 168,02 m² et son extension est de 84 m², soit égale à 50% de la SHON existante à la date d'approbation du POS. Le projet est conforme au POS et le pétition­naire devait obtenir son permis (CAA Marseille 21/05/2010, n° 08MA03040).

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Les surfaces qu’il faut soustraire de la SHOB pour obtenir la SHON
Il s’agit des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; des toitures-terrasses, balcons, loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ; des parties de bâtiments aménagées en vue du stationnement des véhicules ; des espaces agricoles vus dans l’affaire ci-dessus, des surfaces forfaitaires de 5 m2 par logement respectant les règles relatives à l'accessibilité intérieure des logements aux personnes handicapées… La loi du 12 juillet 2010 exclut aussi les surfaces utilisées pour améliorer l’isolation thermique ou acoustique. Ces préoccupations environnementales conduiront à une réforme de la SHON en 2011.

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